プロに聞く! 医師のための不動産投資術【第3回】なぜ不動産投資が医師にとってメリットになるのか?

菅谷 太一(ハウスリンクマネジメント株式会社)

2016-06-23

皆さんこんにちは。
東京・吉祥寺で収益不動産の売買、賃貸管理を行っている『ハウスリンクマネジメント』の菅谷です。

今月は3回目の不動産投資コラムの投稿となります。
今回は医師の皆さまがどのような収益不動産を購入したら良いのかの指標を
簡単にお伝えしていきたいと思います。


今年始める不動産投資は『エリア限定』でお薦め!


まず、最近の不動産価格は安いのか?高いのか?という話ですが、一言で言いますと『高い』です。

現在2016年は不動産バブルです。原因は都内高層マンションの価格上昇、外資参入、
なによりもアベノミクスの効果、マイナス金利による金融機関の積極的な融資によるものでして、
同様に投資用不動産の売買も非常に活発です。

そのため、土地・建物とも特に人口が増加している3大都市圏(東京、大阪、名古屋)と
それを取り囲むエリアでは軒並み不動産価格が上がっています。

ただし、その中でも実はそれほど価格が上がっていないエリアもあり、
東京23区内でも元々安いので値上がりはしておらず、値下がりの可能性も少ないエリアも実は存在します。
そのようなエリアに不動産投資をするのは、資産性が下がらないという理由でお薦めできます。

23区内の土地の路線価の低い、上記理由でお薦めできるエリアは
1位:葛飾区(33万4800円/㎡)
2位:足立区(33万5160円/㎡)
3位:江戸川区(35万5955円/㎡)
4位:練馬区(39万9353円/㎡)
5位:板橋区(43万3918円/㎡)

となり、狙い目のエリアと言えます。

当社においても中古不動産の仕入れをする際、このエリアが非常に多いです。
反対に上昇しているエリア(新宿区、渋谷区、豊島区、台東区、立川市)などは
今後の下落が予想されるエリアである為に相当に良いものでなければ控えた方が無難です。

また、過去に例を見ない低金利の時代であり、不動産の融資も引き易い市況にありますので
良い物件があれば投資として成り立ちやすい環境下にあると言えます。


医師の高所得税を不動産の建物減価償却で消そう!


不動産投資は5年、10年と長期に渡る投資ですので賃貸マーケットの変化、
相場家賃の下落(上昇であれば良いのですが)、退去に伴うリフォームなどのコストが
継続的にかかってきますので、決して不労所得と言えるものではありません。

但し、不動産は融資を活用して投資ができるところにメリットがあります。
当社も様々な銀行とお付き合いがありますが、医師、高所得サラリーマンには
非常に高額の融資を組む事が可能です。 ※ドクターローンという特殊な商品もあります

そのように社会的信用度の高い医師の皆さまには、建物減価償却費を用いた節税をお薦めします。
不動産には減価償却という『お財布からお金が出ない経費』を用いる事ができます。

特に耐用年数の少ない中古不動産には償却年数を短くすることができ、早めの償却によって
不動産の運用益、償却の金額によってはご個人の年収までも償却する事が可能です。

木造築古物件の償却を利用する例に挙げてみますと、
5000万円(建物2500万円、土地2500万円)で築24年の物件の場合は
建物2500万円を木造耐用年数22年×0.2≒4年で償却できるため、
単年度で625万円の課税所得を消す事が可能になります。
もちろん、不動産のキャッシュフローもこの他に確保できます。

このように医師の方は融資を引きやすい利点、高所得の節税に使える点、
この2点を考えると不動産投資は非常に相性が良い職業と言えます。

このコラムにご興味を頂けるようでしたら5月31日に幻冬舎にて
『不動産投資は土地値物件ではじめなさい』という書籍を出版しました。
http://amzn.to/28OIl9b

具体的に不動産投資の良い所・悪い所がほぼ掴めると思いますので
ご興味がありましたらどうぞご覧ください。

次回またご興味が持てるコラムを書きたいと思います。どうぞよろしくお願い致します。



自己紹介


名前:菅谷 太一
生年月日:昭和51年10月17日
出身地:東京都八王子市
現住所:埼玉県さいたま市

□経歴
平成8年3月 東京都立日野台高校 卒業
平成12年3月 東京経済大学 経済学部 経済学科 卒業
平成12年4月 株式会社ミツウロコ 入社
平成23年11月 武蔵コーポレーション株式会社 入社
平成26年2月 ハウスリンクマネジメント株式会社 設立
現在に至る

□趣味
食べ歩き
各地域(今ですと中央線、武蔵野線沿線)の美味い食事、酒、つまみを求めて日々遠征しております。
社員、お客様、お取引先様とのコミュニケーションツールとして活用しています。

ジョギング
休みの日、特に運動不足が続いた日は早朝ダイエットを兼ねて約10kmほど走ります。
朝冷え込んでいるときに走るのは爽快感がありますし、体調にも良いので何とか継続しています。

スキー(全日本基礎スキー連盟 準指導員 テクニカルプライズ保有)
母が長野出身という事で、大学はスキー三昧で、白樺高原でインストラクターをしておりました。
今でも年に1,2回は冬山に子どもたちを連れて行き、スキー(息子はスノボー)をしており、
その時だけはお酒を飲まず滑っています。

ハウスリンクマネジメント株式会社
http://h-l-m.jp/realestate/

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