プロに聞く! 医師のための不動産投資術【第2回】天国と地獄 医師の「投資用不動産」購入事例

菅谷 太一(ハウスリンクマネジメント株式会社)

2016-05-25

吉祥寺で収益不動産の売買・賃貸管理を営む「ハウスリンクマネジメント」の菅谷です。
皆さま、こんにちは。GWはゆっくりお休みできましたでしょうか?

前回に続き、医師の皆さまのこれからの資産保全・資産拡大に役立つ
「生の有益情報」をお伝えしていきます。

今回は、実際に医師の方が収益不動産を購入された事例2つを紹介します。

1つは、投資センスが素晴らしいと思えるお宝不動産を確保した医師、
もう1つは、不親切な不動産会社から不動産を購入して資産減を招いた医師です。

この非常に両極端な2事例を挙げて、成功・失敗の要因について検討してみました。

(ちなみに…失敗例の販売元は当社ではございません!)


「投資によってどう利益を作るか?」のビジョンなくして投資は成功しない


成功された医師は「新宿区」という流動性の高い築古物件を購入されました。
成否を分けたのはなんといっても、非常に明確な「投資目線」があったことです。

ドクターの主な希望です。
○エリア:東京都23区内で駅近、かつ資産性が高いこと
○利回り:表面利回り-借入金利=6.5%以上
○その他:土地の路線価格×1.2≒購入額(※満室でない場合は入居費+修繕費を含む)
     若しくは土地の実勢価格≒購入額

ここまで明確な投資目線を勉強されていたことには驚きました。
プロの私から見ても提案がしやすく、下記の物件を提案させていただきました。

○西武新宿線「中井駅」徒歩6分、築42年木造アパート、風呂無し
○1K 8世帯満室
○購入金額 6000万円 
○相続路線価土地価格 5187万円
○実勢土地値 8000万円
○購入利回 8.6%

立地自体は非常に良いのですが、この物件には浴室がありませんでした。
ただ、新宿区の生活保護対象家賃は1Kで53,700円なのですが
立地が良いので空室が出れば即埋まってしまうと予想させる物件でした。

退去した場合は最低限の修繕を行い、返済が減少し、15年後の築62年まで保有した後、
解体、更地で土地として売却する、いわゆる出口戦略を提案させていただきました。

築42年と古い物件ですが、実勢8000万円の土地のアパートを6000万円で購入できるのは、
非常に良い買い物だったと言えます。

一見すると、風呂無しアパートでは賃貸する上で不安に思われる方もおられると思いますが、
プロの目から見ても良い投資であると思います。


不動産会社の言いなりでは利益どころか「赤字」になることも


一方、投資物件を見誤ってしまったがために、資産目減りを招いた医師のケースです。
とある大学病院勤務の方で、近いうちに海外留学を希望されておられるため、
副収入を求めて不動産投資を開始されました。

しかも、留学予定が決まっており、ご自分の現在の年収と同様のキャッシュフロー2000万円を
1年間で構築したいというご希望でした。

ある都内の不動産会社より1年間の賃料保証を提案され、フルローンでの融資が可能であり、
自己資金もいらないとの内容だったそうです。
その不動産会社を信頼して、提案通りに北海道や山梨、愛知などの物件を計6棟、
約4億円ほどを購入しました。

気にかかったのは、1年の家賃保証はありますが、約120室中65室の空室があった点です。

その後、地元賃貸管理会社の客付けが思うように進まず、購入して半年が経過。
依然として空室は一向に減らず、結局満室にするまでに修繕、広告費などを含めて
3000万円もの出費がでてしまい、投資としては赤字に転落。
留学どころか金融資産を食い尽くしてしまったという残念なケースでした。


“ババ”をつかまされないためには…


これら2つの事例は非常に極端なケースではありますが、教訓としていただきたいのは、
「不動産投資はきちんとした投資目線がないとババを掴んでしまう」という点です。

『じゃあ、ドクターはどうやって不動産を購入したらいいの?』

この点は、投資の指標に関するポイントとして次回お伝えしていきたいと思います。
暑くなってきましたのでご自愛ください。次回もどうぞ宜しくお願い致します。


よろしければ前回の記事もご参照ください。

プロに聞く! 医師のための不動産投資術【第1回】
「継続的に利益を出す方法」 私が指南します。
https://www.premium-dr.jp/topics/lifestyle/570f3f1be2810.html




自己紹介


名前:菅谷 太一
生年月日:昭和51年10月17日
出身地:東京都八王子市
現住所:埼玉県さいたま市

□経歴
平成8年3月 東京都立日野台高校 卒業
平成12年3月 東京経済大学 経済学部 経済学科 卒業
平成12年4月 株式会社ミツウロコ 入社
平成23年11月 武蔵コーポレーション株式会社 入社
平成26年2月 ハウスリンクマネジメント株式会社 設立
現在に至る

□趣味
食べ歩き
各地域(今ですと中央線、武蔵野線沿線)の美味い食事、酒、つまみを求めて日々遠征しております。
社員、お客様、お取引先様とのコミュニケーションツールとして活用しています。

ジョギング
休みの日、特に運動不足が続いた日は早朝ダイエットを兼ねて約10kmほど走ります。
朝冷え込んでいるときに走るのは爽快感がありますし、体調にも良いので何とか継続しています。

スキー(全日本基礎スキー連盟 準指導員 テクニカルプライズ保有)
母が長野出身という事で、大学はスキー三昧で、白樺高原でインストラクターをしておりました。
今でも年に1,2回は冬山に子どもたちを連れて行き、スキー(息子はスノボー)をしており、
その時だけはお酒を飲まず滑っています。


ハウスリンクマネジメント株式会社
http://h-l-m.jp/realestate/

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