プロに聞く! 医師のための不動産投資術【第4回】金融機関のチョイスが不動産投資の成否を分ける!

菅谷 太一(ハウスリンクマネジメント株式会社)

2016-07-29

皆さんこんにちは。
東京・吉祥寺で収益不動産の売買、賃貸管理を行っている『ハウスリンクマネジメント』の菅谷です。

早いもので4回目の不動産投資コラムの投稿となります。
今回は「銀行の選択方法」について少しお話していきたいと思います。

融資を得るときは借入金利を安く! 借入期間を長く!


不動産投資物件の購入時にキャッシュを用いる人は、ごく一部の限られた人です(相続の評価損を狙うなど)。
ほとんどの方々は銀行融資を活用して不動産を購入されることになると思います。

そうなると、初期の物件利回りが高いことも重要なのですが、一方で借入条件の設定を良くすることも
保有している手残りを拡大させるために非常に重要となります。

具体的に申し上げますと、
調達借入金利を安くする ➡ 保有期間中のキャッシュフローを拡大させる。
調達借入期間を伸ばす  ➡ ※返済比率(毎月の返済額÷毎月の実収入×100)を下げ安全率が高まる。

これがとても重要になります。 ※当社では45%~55%での融資が非常に多いです

毎月の家賃収入で返済できる融資期間を設定する!


私のいる西東京エリアではメガバンク5行、普通銀行20行、信金5行がありますが、
不動産の建物の耐用年数以上に融資が可能な金融機関が普通銀行で10行、信金さんで3行あります。

ちなみに建物の耐用年数はこのようになります。
鉄筋コンクリート造…47年
鉄骨造      …34年
軽量鉄骨造    …19年
木造       …22年

築20年の木造を購入する際に融資期間2年という訳に行きませんので当然ですが、
毎月入ってくる家賃で返済できるような15年・20年融資を確保できるよう、
期間設定をしなければなりません。

その期間設定をより長くすることが可能な金融機関として西東京のとある地銀を例に挙げますと、
西東京でのある地銀では
RC…65年-経過年数
鉄骨…60年-経過年数
木造…60年-経過年数

西東京の某信用金庫では修繕を施すことで、経過年数に関わらず35年融資、
新築では50年融資が出たこともあるなど期間が長くとれるため、
キャッシュフローを拡大させることが可能となります。

どの銀行にするかは不動産会社に聞こう!


医師というステータスを持つ皆さまは金利面で優遇される可能性が高いのは当然ですが、
耐用年数以上に融資期間を確保できる金融機関を選択する必要があります。

そのためには、銀行との取引がある不動産会社の紹介が望ましいのです。

どうして不動産会社の紹介で行くのが良いのでしょうか?
それは、銀行と日々取引(借金)をしている不動産会社は融資の基準(合否ライン)を把握しているからです。

ほとんどの銀行が、人(年収、預貯金などの金融資産)+物件の土地建物の価値で見ますが、
少し足りない場合はプラスアルファの材料として利回りを加味してくれる銀行もあります。

融資の基準を把握している不動産会社は、資産形成のポートフォリオについても相談できることでしょう。
金融機関選びから色々と相談に乗ってくれる不動産会社を見つけることで最良の銀行を選択する。
それが良い不動産投資に結び付けるための鉄則です。

お蔭様で、このプレドクに寄稿したハウスリンクマネジメントのコラムをご覧になって
お問い合わせいただいたドクターの物件購入が成約いたしました。

5月に幻冬舎から出版された『不動産投資は土地値物件ではじめなさい』も
売れ行き好調で驚いております。
具体的に不動産投資の良い所・悪い所がほぼ掴めると思いますので是非ご覧ください。
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ハウスリンクマネジメントを今後ともよろしくお願い致します。



自己紹介


名前:菅谷 太一
生年月日:昭和51年10月17日
出身地:東京都八王子市
現住所:埼玉県さいたま市

□経歴
平成8年3月 東京都立日野台高校 卒業
平成12年3月 東京経済大学 経済学部 経済学科 卒業
平成12年4月 株式会社ミツウロコ 入社
平成23年11月 武蔵コーポレーション株式会社 入社
平成26年2月 ハウスリンクマネジメント株式会社 設立
現在に至る

□趣味
食べ歩き
各地域(今ですと中央線、武蔵野線沿線)の美味い食事、酒、つまみを求めて日々遠征しております。
社員、お客様、お取引先様とのコミュニケーションツールとして活用しています。

ジョギング
休みの日、特に運動不足が続いた日は早朝ダイエットを兼ねて約10kmほど走ります。
朝冷え込んでいるときに走るのは爽快感がありますし、体調にも良いので何とか継続しています。

スキー(全日本基礎スキー連盟 準指導員 テクニカルプライズ保有)
母が長野出身という事で、大学はスキー三昧で、白樺高原でインストラクターをしておりました。
今でも年に1,2回は冬山に子どもたちを連れて行き、スキー(息子はスノボー)をしており、
その時だけはお酒を飲まず滑っています。

ハウスリンクマネジメント株式会社
http://h-l-m.jp/realestate/

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